Teisininkai pataria, kaip apsisaugoti ūkininkaujantiems žemės nuomininkams
Tam, kad žemės ūkio bendrovės ar ūkininkai, besinuomojantys žemę savo veiklai, netaptų žemės savininkų piktnaudžiavimo įkaitais, svarbu užsitikrinti pirmumo teisę įsigyti žemę, jei žemė bus parduodama.
Lietuvoje susiformavusi praktika, kai augalininkystės ūkiai dirbamą žemę dažniausiai nuomoja. Tokiems ūkiams norint užtikrinti veiklos tęstinumą reikia pasitelkus įvairias teisines priemones tinkamai pasirengti nuomos sutarties pasirašymui. Priešingu atveju žemės savininkams paliekama galimybė piktnaudžiauti parduodant ar perleidžiant žemę kitiems asmenims.
Jei žemės savininkas nori parduoti jau išnuomotą žemę, įstatymai nuomininkui numato pirmumo teisę žemę įsigyti. Tokia teisė galioja, jei žemės nuomos sutartis įregistruota Nekilnojamojo turto registre, žemės sklypas ne mažiau kaip vienus metus naudojamas žemės ūkio veiklai. Ūkis, siekiantis pirmumo teise įsigyti parduodamą sklypą, iki žemės įsigijimo turi būti ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius 10 metų vykdęs žemės ūkio veiklą, deklaravęs žemės ūkio naudmenas ir pasėlius, taip pat jo pajamos iš žemės ūkio veiklos turi sudaryti daugiau kaip pusę visų gautų pajamų, o jo ekonominis gyvybingumas gali būti įrodytas Žemės ūkio ministerijos nustatyta tvarka.
„Savo praktikoje susidūrėme su bandymais apeiti žemės nuomininko pirmumo teisę. Savininkas iš pradžių nedidelę dalį žemės sklypo padovanojo savo būsimajam pirkėjui. Dovanojant žemę, nuomininko pirmenybės teisė pirkti tokią žemę negalioja. Padovanojus dalį žemės būsimam pirkėjui, šis tampa sklypo bendraturčiu ir taip įgyja pirmumo teisę įsigyti likusią žemės sklypo dalį, nes žemės sklypo bendraturčių pirmumo teisė pirkti likusią dalį žemės sklypo yra pirmesnės eilės nei žemės nuomininko“, – žemės savininkų gudrybes atskleidžia Advokatų profesinė bendrija Balticlaw Pranckevičius, Valiulis ir partneriai advokatas Deivis Valiulis.
Advokatas pasakoja, kad po žemės dovanojimo nepraėjus nė savaitei, naujasis žemės sklypo bendraturtis nusipirko ir likusią dalį žemės sklypo. Žemės naudotojas šiuo atveju apie sudarytus sandorius nebuvo informuotas, ir neteko įstatyme ir žemės nuomos sutartyje įtvirtintos pirmumo teisės įsigyti nuomojamą žemę.
Pirmumo teisė nuomininkui įsigyti parduodamą žemę gali būti užtikrinta ir pasirašomose sutartyse. Jose gali būti nenumatoma, kad žemės naudotojo ekonominis gyvybingumas turi būti įrodytas, jei jis norės pasinaudoti pirmumo teise įsigyti žemę. Tai, ar pirmumo teisė įsigyti nuomojamą žemę buvo nustatyta ir žemės nuomos sutartyje, yra labai svarbu vėliau sprendžiant ginčus dėl galimo šios teisės pažeidimo, kai žemės savininkas perleidžia išnuomotą žemę kitiems asmenims. Tokiu atveju nuomininkas savo pažeistas teises gali ginti teisme.
